Immobilienserie

Investitionen: Wo es einen Baukredit mit negativem Zins gibt

Minuszinsen: Was passiert mit meinem Geld?

Sparer haben es schwer: Durch Negativzinsen, auch Strafzinsen genannt, wird ihr ungenutztes Guthaben auf dem Konto weniger. Die Inflation, also der allgemeine Anstieg der Preise, kommt erschwerend hinzu.

Beschreibung anzeigen

Der Staat fördert den Neubau oder die Sanierung von Immobilien. Kredit von der KfW-Bank oder Bonus vom Finanzamt – was lohnt sich?

Hamburg. Mit der Übernahme einer Immobilie vom Ex-Besitzer fängt der Stress meist erst an. „Wir haben im März die Schlüssel bekommen und sind im Juni eingezogen“, sagt Neleke Timmke, die zusammen mit ihrem Mann in Tangstedt ein Einfamilienhaus gekauft hat. „Wir waren jeden Tag nach der Arbeit im Haus, um es erst einmal innen etwas wohnlicher zu machen.“

Alte Holzvertäfelungen entfernen, den Kamin verkleiden, eine Küchenwand herausreißen: Ein ganze Reihe kleinerer Baumaßnahmen in Eigenleistung und mit Unterstützung der Familie waren notwendig, um das fast 50 Jahre alte geräumige Eigenheim vom nicht mehr ganz zeitgemäßen Charme der 1970er-Jahre zu befreien. Doch damit ist die Modernisierung für die Timmkes nicht abgeschlossen.

Fördermittel, Kredite, Steuerbonus: Was bei Investitionen möglich ist

Im Keller läuft noch die alte Öl-Heizung. „Ein Gasanschluss wird gerade gelegt“, sagt Thomas Timmke. „Jetzt soll eine Gasheizung mit Solarthermie eingebaut werden.“ Die Solarkollektoren auf dem Dach wandeln Sonnenergie in Wärmeenergie um. Mit ihr wird dann das Wasser zum Duschen und für die Heizung erwärmt. „Der Austausch ist jetzt wegen der staatlichen Förderung besonders attraktiv“, sagt Timmke. „Bis zu 45 Prozent der Gesamtkosten werden gefördert.“ Für seine Anlage hat der Installateur rund 18.500 Euro kalkuliert.

Eigentümer von selbst genutztem Wohneigentum haben bei solchen Investitionen die Wahl. Für den Einbau einer klimafreundlichen Heizung oder die Wärmedämmung des Hauses können sie entweder einen Steuerbonus vom Finanzamt bekommen oder Fördermittel von der staatlichen KfW-Bank und vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (Bafa), das zum Beispiel auch die E-Auto-Prämie auszahlt.

Bei einem Vorhaben wie einem Heizungsaustausch lohnt sich die staatliche Förderung besonders. Denn die Kosten, die nicht über einen direkten Zuschuss vom Bafa gedeckt sind, können mit einem Ergänzungskredit – dem sogenannten Programm 167 – der KfW-Bank finanziert werden. Der Zinssatz beträgt 0,78 Prozent, wenn seine Höhe auf zehn Jahren festgeschrieben wird.

Wer hohe Kredite aufnimmt, muss weniger zurückzahlen

Bei größeren Modernisierungsvorhaben sinkt der Zinssatz sogar in den negativen Bereich. Die Bauherren müssen also weniger Geld zurückzahlen, als sie sich geliehen haben. Seit Ende Januar gelten dabei günstigere Bedingungen. Die maximale Kreditsumme steigt auf 120.000 Euro. In den Programmen Energieeffizient Bauen und Sanieren gibt es Tilgungs- und Investitionszuschüsse von bis zu 48.000 Euro. Wer also keinen Kredit benötigt, kann auch einen Investitionszuschuss abrufen.

Die Kredite gibt es sowohl für den Neubau oder Kauf eines sogenannten Effizienzhauses (Programm 153) als auch für die Sanierung und Modernisierung eines Altbaus zum Effizienzhaus (Programm 151). „Bauherren und Käufer sollten unbedingt versuchen, sich einen KfW-Kredit zu sichern, denn der eigentliche Vorteil der gesponserten Verträge sind nicht die Zinsen, sondern die zum Teil sehr großzügigen Tilgungszuschüsse der Staatsbank“, sagt Max Herbst von der FMH-Finanzberatung.

Je weniger Energieverbrauch, desto höher der Zuschuss

Je weniger Energie das Haus nach der Modernisierung verbraucht, um so höher fällt der Tilgungszuschuss aus. Für die Einstufung der Energiebilanz eines Hauses hat die KfW den sogenannten Effizienzhausstandard entwickelt. Er gibt an, wie hoch der Energiebedarf eines Hauses im Verhältnis zu einem vergleichbaren Neubau ist.

Der höchste Standard im Bereich der Gebäudesanierung ist das Effizienzhaus 55, es verbraucht nur 55 Prozent der Energie eines vergleichbaren Neubaus aus dem Jahr 2009. Das ist die Voraussetzung um den Maximalzuschuss von 48.000 Euro zu bekommen. Der niedrigste noch förderfähige Standard ist das Effizienzhaus 115, das also 15 Prozent mehr Energie verbrauchen kann als ein Neubau. Dafür gibt es noch einen Tilgungs- oder Investitionszuschuss von 30.000 Euro.

KfW-Bank vergibt Negativzinsen

Offiziell weist die KfW-Bank für das Altbau-Förderprogramm 151 einen Effektivzins von 0,75 Prozent aus. Von Negativzins ist nicht die Rede, de facto aber gibt es ihn. Das liegt daran, dass der Tilgungszuschuss nicht in den Effektivzins eingerechnet wird, obwohl eigentlich alle Kosten oder Vorteile einer Finanzierung in diesen Zins eingehen sollten.

Doch auf Nachfrage rechnet die KfW-Bank den negativen Zins vor. Von dem maximalen Kreditbetrag in Höhe von 120.000 Euro müssen mit der höchsten Förderung nur 84.000 zurückgezahlt werden. „Bezogen auf eine Laufzeit von zehn Jahren ergibt sich ein Zinssatz von minus 2,43 Prozent“, sagt KfW-Spreche­rin Alia Begisheva. „Der Tilgungszuschuss reduziert das Darlehen und verkürzt die Laufzeit, es ist ein Teilschulderlass. Diesen schreiben wir nach erfolgreichem Abschluss des Vorhabens dem Kreditbetrag gut.“

Allerdings werden die wenigsten Immobilienkäufer 84.000 Euro in zehn Jahren zurückzahlen können. Nach der maximalen Zinsbindung von zehn Jahren müssen die Zinskonditionen neu ausgehandelt werden.

Negativzinsen auch bei kleineren Krediten möglich

Auch bei kleineren Krediten etwa für die Erneuerung der Fenster und Außentüren oder Wärmedämmung von Dach, Keller- und Geschossdecken, die zu keinem Effizienzhaus-Standard führen, gibt es einen negativen Zins. Beispiel: 50.000 Euro mit einem Tilgungszuschuss von 10.000 Euro, die über 20 Jahre zurückgezahlt werden führen zu einem Jahreszins von minus 1,82 Prozent.

Neubauten (Programm 153) werden etwas geringer gefördert. Bei der maximalen Kreditsumme von 120.000 Euro beträgt der maximale Tilgungszuschuss 30.000 Euro, wofür aber sehr strenge energetische Auflagen erfüllt werden müssen. Eine davon ist eine eigene Stromerzeugung auf Basis erneuerbarer Energien auf dem eigenen Grundstück.

Bei der Finanzierung bieten die KfW-Kredite weitere Vorteile: „Werden diese Mittel über die finanzierende Bank bei den Investitionsbanken Hamburg (IfB) oder Schleswig-Holstein (IB S-H) beantragt, gibt sich die Investitionsbank bei der Absicherung im Grundbuch mit dem zweiten Rang zufrieden“, sagt Oliver Born, Privatkundenberater bei der Commerzbank in Wandsbek. „Durch diese Risikoverteilung ist die Commerzbank in der Lage, sehr attraktive Zinsen zu bieten. In den einschlägigen Internet-Vergleichsportalen wird dieser Vorteil oft nicht so klar abgebildet.“

Fördermittel oft günstiger als Steuerbonus

Wer keine Kredite benötigt, kann auch mit dem Finanzamt abrechnen. Wählt der Hausbesitzer den Steuerbonus, zieht der Fiskus bis zu 20 Prozent der Ausgaben für eine energetische Sanierung von seiner Steuerschuld ab, allerdings verteilt auf drei Jahre. Pro Wohneinheit können maximal 40.000 Euro steuerlich geltend gemacht werden. Voraussetzung für den Steuerabzug ist, dass das Haus älter als zehn Jahre ist und der Eigentümer selbst darin wohnt. Außerdem darf er für die Maßnahmen nicht bereits eine öffentliche Förderung kassiert haben.

Anerkannt werden fast alle Maßnahmen, die den Energieverbrauch deutlich reduzieren. Das reicht von der Dämmung von Wänden und Dach über neue Fenster und Türen bis zu einer klimafreundlichen Heizanlage.

Nach Berechnungen von Stiftung Warentest ist die Nutzung von Fördermitteln oft günstiger als der Steuerabzug. Er rechnet sich am ehesten bei Einzelmaßnahmen. Denn selbst wenn kein Kredit benötigt wird, gibt es auch von der KfW-Bank Investitionszuschüsse. Bei Immobilienkäufern dürfte aber das Geld nach dem Kauf eher knapp sein.

Familie Timmke plant eher mit einem weiteren KfW-Kredit. Allerdings geht es dabei nicht um die Dämmung des Hauses. „Mit 38,5 Zentimetern dicken Außenwänden sind wir erst einmal gut aufgestellt“, sagt Thomas Timmke. Aber eine Fotovoltaikanlage zur eigenen Stromerzeugung kann er sich für das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung gut vorstellen.

Mehr zum Thema: Strom sparen: So klappt der Anbieterwechsel