Gesetzesreform

Warum der Grundsteuer-Streit jeden interessieren sollte

Mieter in begehrten Wohngegenden wie hier in der Kölner Südstadt könnten künftig mehr Nebenkosten zahlen, wenn in der Grundsteuer-Reform der Bodenwert neu berechnet werden sollte.

Mieter in begehrten Wohngegenden wie hier in der Kölner Südstadt könnten künftig mehr Nebenkosten zahlen, wenn in der Grundsteuer-Reform der Bodenwert neu berechnet werden sollte.

Foto: Oliver Berg / dpa

Die Länder-Finanzminister und der Bund verhandeln derzeit über eine Reform der Grundsteuer. Wir beantworten die wichtigsten Fragen.

Berlin.  Fast alle zahlen sie, jetzt wird sie erneuert: Seit diesem Montag verhandeln die Finanzminister der Länder mit dem Bund über eine Reform der Grundsteuer. Ganz freiwillig ist diese Reform nicht, stattdessen wurde sie vom Bundesverfassungsgericht angeordnet.

Müssen Mieter und Hausbesitzer in Zukunft mehr zahlen? Oder werden sie entlastet. Wir beantworten die wichtigsten Fragen zur Grundsteuer.

Grundsteuer – was ist das?

Wer ein Grundstück besitzt, muss einmal im Jahr Grundsteuer zahlen. Die Abgabe wird von den Städten und Gemeinden eingezogen.

Grundsätzlich gibt es zwei verschiedene Formen der Grundsteuer: zum einen die Grundsteuer für land- und forstwirtschaftliche Flächen und Betriebe – zum anderen die Grundsteuer für Grundbesitzer, auf denen eine Immobilie steht oder errichtet werden kann. Die zweite Form betrifft Hauseigentümer.

Für die Kommunen gehört die Grundsteuer zur wichtigsten Einnahmequelle. Rund 14 Milliarden Euro fließen laut dem Deutschen Städtetag jährlich über die Grundsteuer in die Gemeinde- und Stadtkassen. Das sind immerhin rund 15 Prozent aller Steuereinnahmen der Kommunen.

Sind auch Mieter von der Grundsteuer betroffen?

Zwar steht im Mietvertrag in der Regel nichts von einer Grundsteuer und auch der Staat bittet Mieter nicht explizit zur Kasse, dennoch zahlen Mieter meist über einen Umweg auch Grundsteuer.

Eigentlich ist nur der Hauseigentümer verpflichtet, die Abgabe zu entrichten. Die meisten Hauseigentümer legen die Grundsteuer aber auf die Mieter um, beispielsweise über die Betriebs- oder Nebenkosten.

Wie hoch ist die Grundsteuer?

Pauschal lässt sich das nicht beantworten, da jede Gemeinde für die Berechnung eigene Werte festlegen kann, und das Verfahren darüber hinaus sehr kompliziert ist.

Die drei wichtigsten Faktoren für die Berechnung der Grundsteuer sind

  • der Einheitswert
  • der Grundsteuermessbetrag
  • der Hebesatz

Beim Hebesatz haben die Gemeinden und Städten nahezu freie Hand, sie können ihn durch Beschluss in der Gemeindevertretung oder Stadtratssitzung festlegen. Der Hebesatz wird in den Haushalt aufgenommen und kann daher jedes Jahr verändert werden.

Ganz anders sieht das für den Einheitswert aus, der sich aus der Quadratmeterzahl des Grundstücks und dem Bodenwert zusammensetzt. Dieser Wert ist der Grund für die aktuelle Reform. Denn für die Berechnung des Einheitswertes müssen als Bemessungsgrundlage die Werte von 1964 in Westdeutschland und seit 1935 in Ostdeutschland herhalten.

Das hat auch Auswirkung auf den Grundsteuermessbetrag, der mit dem Einheitswert eng zusammenhängt.

Warum gibt es jetzt eine Reform?

Die Berechnung des Einheitswertes mit den Daten von 1964 beziehungsweise 1935 hielten einige Grundstückseigentümer für völlig veraltet und nicht mehr zeitgemäß. Immerhin haben sich ganze Stadtteile gewandelt.

Der Berliner Stadtteil Kreuzberg oder die Hamburger Sternschanze waren beispielsweise 1964 Orte mit extrem günstigen Mieten. Heute zählen sie zu den teuersten Stadtteilen.

Daher kam es zu Klagen gegen die Berechnungsgrundlage. Das Bundesverfassungsgericht gab den Klägern im April 2018 Recht und setzte der Politik die Frist, bis Ende 2019 das Berechnungsverfahren zu reformieren. , lesen Sie hier.

Wieso wird erst jetzt die veraltete Grundlage erneuert?

Bestrebungen, die Grundsteuer zu reformieren, sind nicht neu. Die Länderfinanzminister beschlossen bereits 2016, dass rund 35 Millionen Grundstücke neu bewertet werden sollten. Das Problem: Bayern und Hamburg machten nicht mit.

Der heutige bayrische Ministerpräsident und damaliger bayrischer Finanzminister Markus Söder (CSU) prophezeite damals eine „Kostenexplosion“ für Hauseigentümer und Mieter.

Hamburg lehnte die Pläne ab, da es höhere Zahlungen in den Finanzausgleich und als Folge daraus ebenfalls eine höhere Grundsteuer fürchtete. Der Bund wiederum wollte nicht eingreifen, da sich erst die Länder untereinander einig werden sollten.

Wie könnte eine Lösung aussehen?

Verschiedene Varianten werden derzeit diskutiert. Finanzminister Olaf Scholz (SPD) würde gerne den Vorschlag der Landesfinanzminister von 2016 aufgreifen und rund 36 Millionen Grundstücke neu bewerten. In die Berechnung sollen das Baujahr, die Nettokaltmiete, die Wohnfläche, die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert eingerechnet werden.

Justizministerin Katarina Barley (SPD) drängt darauf, die Umlagemöglichkeit von der Grundsteuer auf Mieter abzuschaffen. Für Mieter würde es mit dieser Variante günstiger werden. Bei den Hauseigentümern würden sich die Werte verändern – ob es günstiger oder teurer werden würde, würde variieren.

Allerdings dürfte die Umsetzung von Barleys Forderung schwierig werden, denn die einflussreichen Immobilienverbände laufen Sturm gegen diese Idee. Sie fühlten sich zuletzt schon von Barleys Mietpreisbremse gegängelt. Ob die CDU/CSU daher eine wie von Barley und Scholz favorisierte Lösung mittragen würde, ist sehr fraglich.

Die Union dagegen sympathisiert mit dem sogenannten Flächenmodell, das die wohl einfachste Berechnungsgrundlage darstellt. Dabei zählen lediglich die Flächen des Grundstücks und der vorhandenen Gebäude als Faktoren.

Indem der Bodenwert also einfach wegfällt, würden Mieten in teuren Lagen nicht noch teurer werden. Für Mieter und Hausbesitzer würde sich am Ende nicht viel ändern, teurer würde es wohl nicht werden.

Allerdings würde dieses System die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts ad absurdum führen. Das Ziel der Karlsruher Richter ist es ja gerade gewesen, realistischere Grundstückswerte zu ermitteln. Mit dem Flächenmodell wären aber Grundstücke gleicher Größe immer gleich viel wert – unabhängig davon, ob sie auf dem Land oder in den Zentren der Metropolen stehen.

Eine andere Möglichkeit wäre, nicht die Fläche, sondern ausschließlich den Bodenwert als Berechnungsgrundlage zu nutzen. Profitieren würden Hauseigentümer und Mieter in ländlichen Gegenden. In angesagten Wohngegenden würde die Grundsteuer dagegen steigen und den teils ohnehin knappen Wohnraum teurer werden lassen.

Dafür wäre die Grundsteuer über den Bodenwert aber auch ein Anreiz zum Bauen: Denn ob auf dem Grundstück ein Bungalow oder ein Hochhaus steht, wäre für die Berechnung irrelevant. Die Schaffung von neuem Wohnraum könnte so an Attraktivität gewinnen.

Bis wann muss die Maßnahme umgesetzt sein?

Das Bundesverfassungsgericht hat für die Umsetzung eine Frist bis 2024 eingeräumt. In den fünf Jahren wird ein großer bürokratischer Aufwand erwartet. Bund und Länder rechnen mit 2.200 Vollzeitstellen, die für die Ermittlung der neuen Bescheide entstehen werden.

© Bergedorfer Zeitung 2019 – Alle Rechte vorbehalten.